Wie läuft der Notartermin beim Kauf einer Immobilie in Polen ab?

Wie läuft der Notartermin beim Kauf einer Immobilie in Polen ab?

Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen ab 26.6.2019 erleichtert!

Grundstückserwerb in Polen kaum noch beschränkt

In den letzten Jahren hat der Kauf von Immobilien in Polen durch deutsche Staatsbürger – vor allem an der polnischen Ostsee – zugenommen. Seit einigen Jahren gibt es nur noch wenige Beschränkungen. 

Kauf von landwirtschaftlichen Immobilien in Polen ab 26.6.2019

Kauf von Agrarflächen in Polen problematisch

Eine der immer noch zu beachtenden Einschränkungen beim Erwerb von Grundstücken in Polen ist der Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken/ Agrarflächen. Hier gibt es immer noch starke Einschränkungen.

 

neue Regelung über Kauf von Agrarflächen in Polen

Am 26. Juni 2019 traten nun die Änderungen des Gesetzes über die Entwicklung des landwirtschaftlichen Systems (poln. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego) in Kraft.

leichte Verbesserungen beim Ankauf

Durch die obigen Regelungen wurden die Voraussetzungen für Erwerb von landwirtschaftlichen Immobilien erleichtert.

Agrarflächen über 1 ha weiter reglementiert 

Von jetzt an gelten nach dem polnischen Recht besondere Vorschriften für den Erwerb von landwirtschaftlichen Immobilien mit einer Oberfläche von mehr als 1 ha.

Erwerb unter 1 ha möglich

Grundsätzlich kann nur ein Landwirt eine landwirtschaftliche Immobilie erwerben. Der Gesetzgeber hat aber die Ausnahmen vorgesehen.

Auch ein Normalbürger (also kein Landwirt)  kann eine landwirtschaftliche Immobilie bis zu 1 ha nun ohne Probleme kaufen. Zuvor galt eine Flächengrenze von 0,3 ha. Von daher ist auch hier eine Erleichterung vorgenommen worden.

Flächen über 1 ha – Kreis der nahestehenden Personen erweitert

Darüber hinaus ist der Personenkreis der sog. nahestehenden (verwandten) Personen (des Bauern/ Eigentümers) erweitert worden. Auch schon früher konnte diese nahestehenden Personen auch Flächen über 1 ha erwerben. 

Im Rahmen der Gesetzesänderung wurde der Kreis der nah stehenden Personen nun ausgedehnt worden. Der Gesetzgeber hat entschieden, dass nicht nur Abkömmlinge, Verwandte in aufsteigender Linie, Geschwister, Kinder der Geschwister, Ehegatten, adoptierte Kinder und Adoptiveltern, sondern auch die Geschwister der Eltern und Stiefkinder nah stehenden Personen sind.

Ausnahme für besondere Erwerbsarten/ Vollstreckung

Eine weitere Ausnahme gilt für den Fall, wenn die landwirtschaftliche Immobilie im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens, Konkursverfahrens, Aufhebung des Miteigentums, Aufteilung des Vermögens nach der Beendigung einer Ehe und nach der Verteilung des Nachlasses und im Rahmen der Aufteilung, der Umgestaltung oder Verbindung der Gesellschaften erworben wurde.

Genehmigungsvoraussetzungen näher bestimmt

Es wurden die Vorgehensweise und Voraussetzungen präzisiert, die erfüllt werden müssen, um die Genehmigung des Generaldirektors des Nationalen Zentrums der Unterstützung der Landwirtschaft (poln. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – KOWR) zum landwirtschaftlichen Immobilienerwerb zu erhalten.

Antrag auf Genehmigung – Voraussetzungen

Im Gesetz wurden Voraussetzungen für Antrag und notwendige Unterlagen bestimmt. Dazu ist noch die Dokumentation notwendig, die bestätigt, dass die landwirtschaftliche Immobilie an einen Landwirt nicht verkauft werden kann. Zusätzlich muss der Erwerber sich dazu verpflichten, dass er eine landwirtschaftliche Tätigkeit betreiben wird.

Verpflichtung des Erwerbers die Agrarfläche 5 Jahre zu bewirtschaften

Der Erwerber der landwirtschaftlichen Immobilie ist 5 Jahre lang zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebs verpflichtet und zur Bewirtschaftung der erworbenen Immobilie.

Verkaufsbeschränkung für 5 Jahre

Diese erworbene Immobilie darf 5 Jahre lang weder verkauft noch verpachtet werden. Wichtig ist, dass vor der Gesetzesänderung dieser Zeitraum 10 Jahre betragen hat. Also auch hier gab es eine Liberalisierung.

Der Generaldirektor des Nationalen Zentrums der Unterstützung der Landwirtschaft gibt auf Antrag des Erwerbers der landwirtschaftlichen Immobilie im Rahmen der Verwaltungsentscheidung eine Einwilligung zum Erwerb oder zur Überlassung der landwirtschaftlichen Immobilien vor Ablauf des Zeitraums von 5 Jahren nach der Eigentumsübertragung zu, falls das die wichtige Geschäfte des Erwerbers oder die öffentliche Interessen begründen.

Kurz wenn der Erwerber wichtige Gründe für einen Verkauf der Fläche vor Ablauf der 5 Jahre hat, dann kann er hier eine Genehmigung beantragen.

Wir beraten beim Kauf von Immobilien in Polen in der Kanzlei in Stettin/ Polen.

Grundstückskauf in Polen – Gesetztesänderung / Verschärfung im Jahr 2016 für Ausländer.

In Polen sind nun – nach den Wahlen – Änderungen in Bezug auf den Erwerb von Grundstücken (nicht nur für Ausländer, sondern auch für Inländer) geplant. Diese Änderungen sollen aber derzeit nur den Erwerb von Ackerland / landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen betreffen.

Geplant sind wohl diverse Vorkaufsberechtigte, wie zunächst der Eigentümer des Nachbargrundstücks und sodann der polnische Staat (Kauf zum durchschnittlichen Marktpreis). Macht der polnische Staat von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch, dann soll wohl allein ein polnischer Landwirt das Land erwerben dürfen.

Alle Einzelheiten sind noch nich bekannt und es wird sich zeigen, was letztendlich gesetzliche normiert wird und ob dies auch “europarechtlichen Vorgaben” entsprechen wird.

Nachtrag (Dezember 2016) : Nach der Umsetzung der Änderungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen (14.4.16 Gesetz über die Einstellung des Verkaufs von Immobilien aus dem Agrareigentumsbestand des Staatsschatzes – “Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedazy nieruchomosci Zasobu Wlasnosci Rolnej Skarbu Panstwa oraz o zmianie niektórych ustaw”) erlassen, welches Beschränkungen für den Handel mit Agrarflächen beinhaltet. ) zeigt sich, dass diese erhebliche Auswirkungen in der Praxis haben. Der Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken an Ausländer (Deutsche) ist in Polen nun schwieriger möglich; aufgrund der Vorkaufsrechte von Nachbarn und den Staat.

Rechtsanwalt Andreas Martin

 

Wohnungskauf in Polen an der polnischen Ostsee über Developer

Immer mehr Deutsche kaufen an der polnischen Ostsee Ferienhäuser/ Eigentumswohnungen. Auf polnischer Seite werden dabei häufig sog. “Developer” (auf Neu-Polnisch – Deweloper budowlany) tätig. Dies sind Firmen, die den Bau der Ferienhäuser/ Wohnungen finanzieren und geplant haben.

Ferienhaus in Polen – Kauf über polnische Firmen

Über die Voraussetzungen eines Immobilienerwerbs in Polen hatte ich bereits berichtet. Die Erwerb der Ferienwohnungen/ einzelner Eigentumswohnungen dürfte in den meisten Fällen grundsätzlich für deutsche Staatsbürger rechtlich möglich sein. Da hier aber –  auch in Polen – ein Wohnungskauf über erhebliche Beträge zu finanzieren ist, sollte sich der deutsche Käufer auf jeden Fall zuvor anwaltlich beraten lassen.

Beratung durch einen Anwalt in Polen

Eine anwaltliche Beratung ist meist zur Absicherung des deutschen Mandanten von Nöten. Das Problem besteht meist weniger in der Frage, ob hier eine Genehmigung für den Erwerb (z.B. beim Grundstück) nötig ist oder nicht, sondern in der vertraglichen Absicherung. Die Verträge kann allein ein Anwalt in Polen überprüfen.

Verträge über den Kauf des Wohnung/ Ferienhauses überprüfen

Das Problem ist häufig, dass die deutschen Käufer häufig den polnischen Verkäufer/ Developer nicht kennen. Es fehlen oft schon Kenntnisse darüber, ob die polnische Firma überhaupt im polnischem KRS (Handelsregister) eingetragen ist.

Weiter ist es so, dass häufig jegliche Verträge des Developer auf Polnisch vorgelegt werden. Manche Mandanten machen sich noch nicht einmal die Mühe die Verträge übersetzen zu lassen, um den Inhalt überhaupt zu verstehen, obwohl es meist über Kaufverträge über € 100.000 geht. Der Notar überprüft später nicht, ob der Vertrag für den deutschen Käufer nachteilig ist oder nicht. Dies ist die Sache des Käufers. Es muss nicht betont werden, dass allein die Übersetzung auch wenig bringt, da der deutsche Käufer der Wohnung in der Regel das polnische Recht nicht kennt. Ob das Grundstück belastet ist etc. weiß der Käufer meist nicht.

Oft haben wir auch erlebt, dass der polnische Developer die Verträge selbst “zusammenbastelt” und sich auf mehreren ähnlichen Verträge und aus dem Internet die “besten Teile” heraussucht. Dies hat zur Folge, dass der Vertrag für den deutschen Käufer stark nachteilig ist und darüber hinaus auch nicht schlüssig ist und alles schon deshalb viele Unklarheiten schriftlich fixiert werden.

Wer hier Geld sparen und die Beratung und Prüfung durch einen Anwalt vermeiden möchte, hat später nicht selten das Nachsehen, wenn es die ersten Probleme mit der Ferienwohnung (z.B. wegen Mägeln/ nicht rechtzeitiger Fertigstellung oder Belastung mit Rechten Dritter) gibt.

Für eine Beratung stehen wir gern zur Verfügung.

 

 

Grundbuchauszug Polen – das polnische Grundbuch vor dem Kauf einer polnischen Immobilie einsehen

Wer als Deutscher Polen ein Grundstück erwerben möchte, muss beachten, dass es noch Übergangsvorschriften gibt, die den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer in Polen erschweren. So sind zum Beispiel Genehmigungen beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken erforderlich. Dies  gilt bis heute (Juni 2019) fort und erschwert den Kauf von Grundstücken in Polen, wenn diese vollständig oder zum Teil als landwirtschaftliche Flächen ausgewiesen sind.

Viele deutsche Erwerber wissen dies nicht und werden meist auch nicht von den Immobilienmaklern in Polen darüber aufgeklärt. Wenn dann noch der Notar in Polen ebenfalls die entsprechenden Bestimmungen nicht kennt, kann ganz schnell die Situation vorkommen, dass der deutsche Erwerber das Geld für den für das Grundstück bereits bezahlt hat und dann eine Nachricht vom polnischen Ministerium bekommt, wonach der Grundstückskaufvertrag unwirksam ist. Dass es in diesen Fällen schwierig ist das Geld vom Verkäufer wieder zurück zu bekommen, dürfte auf der Hand liegen.

Von daher sollte man sich von dem Kauf anwaltlich beraten lassen.

polnischen Grundbuchauszug einholen

Auf jeden Fall sollte vor dem Kauf einer polnischen Immobilie durch den deutschen Käufer überprüft werden, ob im Grundbuch Belastungen eingetragen sind, ob der Verkäufer überhaupt-nach dem Grundbuch-Eigentümer der Flächen ist und ob diese Flächen gegebenfalls landwirtschaftliche Flächen sind. Dies alles kann man aus dem Grundbuchauszug erfahren. Die Grundbücher werden bei den Amtsgerichten im Bezirk des jeweiligen Grundstückes geführt. Die polnischen Grundbücher sind öffentlich und haben 4 Abteilungen. Mit der Einsicht im Grundbuch ist, keine Absicherung beim Kauf der polnischen Immobilie erfolgt, allerdings kann man jedoch schon einiges im Vorfeld überprüfen. Gerade bei hohen Kaufpreises sollte auf jeden Fall eine deutsch-polnische Anwaltskanzlei eingeschaltet werden, die sowohl den Kaufvertrag überprüft als auch die Genehmigungsfreiheit bzw. die Genehmigungsvoraussetzungen für den Grundstückserwerb in Polen.

 Überprüfung des Grundstückskaufvertrages durch Rechtsanwalt – Einsicht in das Grundbuch

Wir stehen unsere Mandanten gerne für die Einholung von Grundbuchauszügen polnischer Immobilien und für die Ausgestaltung polnischer Grundstückskaufverträge / Grundbucheintragungen zur Verfügung.

Rechtsanwalt Andreas Martin

Zwangsvollstreckung aus deutschen notariellen Urkunden (mit Vollstreckungsunterwerfung) und Prozessvergleichen in Polen

In Deutschland wird die Zwangsvollstreckung nicht nur aus gerichtlichen Urteilen und Beschlüssen betrieben, sondern aus allen Titeln, die nach der deutschen Zivilprozessordnung Vollstreckungstitel sind. Dazu zählen auch notarielle Urkunden, in denen sich der Schuldner mit seinem Vermögen der Zwangsvollstreckung unterwirft und darüber hinaus auch Prozessvergleichen, die vor dem Gericht geschlossen werden.

 Vollstreckung in Polen

Wenn solche Urkunden/Titel vorliegen, stellt sich die Frage, ob daraus auch in Polen die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann.

 Zwangsvollstreckung nach der EuGVVO – Brüssel I – VO

Zu beachten ist hier, dass hier eine Regelung zur Anwendung kommt, die innerhalb der Europäischen Union die gegenseitige Anerkennung aus ausländischen öffentlichen Urkunden und Prozessvergleichen regelt. Die Rechtsverordnung 44/2001 (in Deutschland auch EuGVO genannt oder Brüssel I – VO) enthält hier die entsprechenden Regelungen.

 Anerkennung von öffentlichen Urkunden Deutschland – Polen

Art. 57 der EuGVO regelt hier die Anerkennung von öffentlichen Urkunden und Prozessvergleichen.

Dort heißt es:

 (1) Öffentliche Urkunden, die in einem Mitgliedstaat aufgenommen und vollstreckbar sind, werden in einem anderen Mitgliedstaat auf Antrag in dem Verfahren nach den Artikeln 38 ff. für vollstreckbar erklärt. Die Vollstreckbarerklärung ist von dem mit einem Rechtsbehelf nach Artikel 43 oder Artikel 44 befassten Gericht nur zu versagen oder aufzuheben, wenn die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde der öffentlichen Ordnung (ordre public) des Vollstreckungsmitgliedstaats offensichtlich widersprechen würde.

(2) Als öffentliche Urkunden im Sinne von Absatz 1 werden auch vor Verwaltungsbehörden geschlossene oder von ihnen beurkundete Unterhaltsvereinbarungen oder -verpflichtungen angesehen.

(3) Die vorgelegte Urkunde muss die Voraussetzungen für ihre Beweiskraft erfüllen, die in dem Mitgliedstaat, in dem sie aufgenommen wurde, erforderlich sind.

(4) Die Vorschriften des Abschnitts 3 des Kapitels III sind sinngemäß anzuwenden. Die befugte Stelle des Mitgliedstaats, in dem eine öffentliche Urkunde aufgenommen worden ist, stellt auf Antrag die Bescheinigung unter Verwendung des Formblatts in Anhang VI dieser Verordnung aus.

 

öffentliche Urkunde = Notarurkunde?

Der Begriff der öffentlichen Urkunde ist autonom auszulegen. Unstreitig gehört zu öffentliche Urkunde auch notarielle Urkunden. Im übrigen ist zum Beispiel ein Anwaltsvergleich eine solche öffentliche Urkunde nicht.

Verfahren auf Vollstreckbarkeit in Polen

Es ist ein so genanntes Vollstreckbarerklärungsverfahren durchzuführen nach Art. 38 EuGVO.

zuvor aber Bestätigung vom deutschen Landgericht

In Deutschland ist zuvor beim Landgericht ein Antrag – auf Ausstellung  einer Bescheinigung nach dem Anhang VI der EuGVO zu stellen. Bei Prozessvergleichen ist der Anhang V der EuGVO in Deutschland auszustellen.

Antrag auf Vollstreckbarkeitserklärung und Klauselerteilung in Polen

Damit ist dann in Polen ein Antrag auf Anerkennung der öffentlichen Urkunde und Klauselerteilung zustellen.

Anwalt A. Martin

 

 

 

 

Sicherung von Darlehen zum Immobilienkauf in Polen!

Sicherung von Darlehen zum Immobilienkauf in Polen!

Wer in Polen als Deutscher ein Grundstück/ Immobilie erwerben möchte, muss diverse Sondervorschriften beachten.  In vielen Fällen ist für den Immobilienerwerb in Polen eine Genehmigung zum Erwerb des Ministeriums des Innern immer noch erforderlich. Die Beratung durch einen Anwalt in Polen ist hierbei unumgänglich.

Kauf eines Zweithauses in Polen

Beim Kauf eines Zweithauses in Polen durch Deutsche (Wohnsitz bleibt in Deutschland) war es bis vor Kurzem noch erforderlich, dass eine Genehmigung für den Grundstückserwerb in Polen erforderlich war. Dies ist nun nicht mehr so. Ein Deutscher kann von daher auch dann ein Grundstück in Polen erwerben, wenn er dort nicht seinen Wohnsitz verlegen möchte.

Erwerb von Grundstücken/ Immobilien in Polen – Landwirtschaftsgrundstücke

Im Gegensatz zum Kauf von  “normalen Grundstücken” in Polen ist der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen/ Grundstücken in Polen für Ausländer immer noch genehmigungspflichtig. Es kommt nicht darauf an, ob das Grundstück tatsächlich landwirtschaftlich genutzt wird, sondern ob dieses im Grundstück als landwirtschaftliche Fläche ausgezeichnet ist. Dieses Genehmigungserfordernis wird häufig unterschätzt. Der deutsche Käufer erkennt meistens gar nicht, dass es sich um ein Grundstück mit landwirtschaftlichen Flächen handelt. Immer dort, wo nicht nur das reine Grundstück mit Haus verkauft wird, sondern noch etwas Land dazugehört, sollte man überprüfen, ob der Kauf überhaupt möglich ist.

Absicherung beim Grundstückskauf

Wer nun als Deutscher ein Grundstück in Polen nicht ohne Genehmigung erwerben kann und auch das langwidrige Genehmigungsverfahren nicht durchführen möchte, versucht häufig das Grundstück über Dritte zu erwerben oder er gibt Dritten Geld, um ein Grundstück zu erwerben. Dies ist – ohne Absicherung – sehr gefährlich, da später kaum Möglichkeiten bestehen die Übereignung der Immobilie tatsächlich durchzusetzen.

Hypothek ins polnische Grundbuch eintragen lassen

Eine Absicherungsmöglichkeit kann darin bestehen, dass sich der Geldgeber seinen Anspruch über eine Hypothek, die dann ins Grundbuch in Polen eingetragen wird, absichern lässt. Ebenso, wie in Deutschland ist die Hypothek ein Sicherungsmittel beim Immobilienkauf in Polen. Die Hypothek ist auch in Polen von einer Forderung (z.B. Darlehensvertrag) abhängig. Anders als in Deutschland gibt es dennoch einige Unterschiede bei der gleichzeitigen Durchsetzung der Eintragung der Hypothek und dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages in Polen, da es in Polen unüblich ist, dass man den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto einzahlen lässt und damit eine gleichzeitige Abwicklung mi der Auszahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto an den Käufer bei Eintragung der Hypothek so nicht möglich ist. Hier gibt es aber auch andere Möglichkeiten eine Absicherung des Hypothekenerwerbers zu erreichen. Die Rechtsberatung durch einen Anwalt in Polen ist unumgänglich.

Rechtsanwalt Polen – Anwalt Martin – Stettin – Berlin – Löcknitz

Immobilienkauf in Polen – immer noch problematisch!

Immobilienkauf in Polen – immer noch problematisch!

Ein Grundstück in Polen, das scheint für viele Deutsche eine gute Möglichkeit zu sein kostengünstig an eine Immobilie zu kommen. Was viele nicht wissen, ist,dass es immer noch problematisch sein kann eine Immobilie in Polen zu kaufen.

Genehmigungspflicht für Ausländer beim Grundstückserwerb in Polen

Vor einiger Zeit war eines der Hauptprobleme beim Grundstückskauf in Polen, dass die meisten Deutschen ein Grundstück in Polen als sog. “Zweithaus” kauften, also nicht mit der Absicht ihren Wohnsitz nach Polen zu verlegen. Dies war fast bei allen Grundstückskäufen durch ausländische Privatpersonen der Fall. Viele der damaligen Grundstückskäufer haben nun Probleme mit den polnischem Ministerium, dass den Nachweis für den Umzug nach Polen verlangt und in diversen Fällen bereits erklärt hat, dass der Grundstückskauf unwirksam ist. Diese Rechtsfolge steht nicht im Belieben des polnischen Innenministeriums,sondern ergibt sich auch aus dem Gesetz. Wer damals die Anwaltskosten für eine Beratung sparen wollte, hat heute unter Umständen einen Schaden von mehreren Tausend Euro.

Wer nun eine Immobilie in Polen kauft, hat das Problem mit dem Zweithaus und der Genehmigung hierfür nicht mehr, allerdings sind noch nicht alle Grundstücke in Polen für Deutsche ohne Genehmigung erhältlich. Problematisch ist der Erwerb immer noch für landwirtschaftliche Grundstücke und Grenzgrundstücke (in Grenznähe). Ob ein landwirtschaftliches Grundstück vorliegt oder nicht ist nicht mit Sicherheit am Grundstück erkennbar. Auch müssen nicht große landwirtschaftliche Flächen zum Grundstück gehören. Allein entscheidend ist die Bezeichnung im Grundbuch, mit der ein Ausländer ohne Rechtskenntnisse nichts anfangen kann. Auf den Rat des Verkäufers oder des Maklers sollte man sich besser nicht verlassen, da diese nicht unbedingt die Interessen des deutschen Käufers im Auge haben. Die in Polen eingeschalteten Notare vor Ort kennen sich meist mit dem Erwerb durch Ausländer nicht aus.

Von daher kann beim Immobilienerwerb in Polen noch keine Entwarnung geben.

Anwalt Martin – Rechtsanwalt Polen, Stettin