Corona in Polen – aktuelle Hinweise- Beschränkungen durch Covid-19

Covid-19: Aktuelle Hinweise zu Einschränkungen aufgrund von Corona in Polen

Polen schließt die Grenzen wegen Corona – erhebliche Probleme von Erbrecht bis Grundstückskauf

Grenzschließung zu Polen wegen Corona – erhebliche Probleme von Erbrecht bis Grundstückskauf

Neue Rechtsform in Polen – die einfache Aktiengesellschaft.

Neue Rechtsform in Polen – die einfache Aktiengesellschaft

Wie läuft der Notartermin beim Kauf einer Immobilie in Polen ab?

Wie läuft der Notartermin beim Kauf einer Immobilie in Polen ab?

Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen ab 26.6.2019 erleichtert!

Grundstückserwerb in Polen kaum noch beschränkt

In den letzten Jahren hat der Kauf von Immobilien in Polen durch deutsche Staatsbürger – vor allem an der polnischen Ostsee – zugenommen. Seit einigen Jahren gibt es nur noch wenige Beschränkungen. 

Kauf von landwirtschaftlichen Immobilien in Polen ab 26.6.2019

Kauf von Agrarflächen in Polen problematisch

Eine der immer noch zu beachtenden Einschränkungen beim Erwerb von Grundstücken in Polen ist der Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken/ Agrarflächen. Hier gibt es immer noch starke Einschränkungen.

 

neue Regelung über Kauf von Agrarflächen in Polen

Am 26. Juni 2019 traten nun die Änderungen des Gesetzes über die Entwicklung des landwirtschaftlichen Systems (poln. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego) in Kraft.

leichte Verbesserungen beim Ankauf

Durch die obigen Regelungen wurden die Voraussetzungen für Erwerb von landwirtschaftlichen Immobilien erleichtert.

Agrarflächen über 1 ha weiter reglementiert 

Von jetzt an gelten nach dem polnischen Recht besondere Vorschriften für den Erwerb von landwirtschaftlichen Immobilien mit einer Oberfläche von mehr als 1 ha.

Erwerb unter 1 ha möglich

Grundsätzlich kann nur ein Landwirt eine landwirtschaftliche Immobilie erwerben. Der Gesetzgeber hat aber die Ausnahmen vorgesehen.

Auch ein Normalbürger (also kein Landwirt)  kann eine landwirtschaftliche Immobilie bis zu 1 ha nun ohne Probleme kaufen. Zuvor galt eine Flächengrenze von 0,3 ha. Von daher ist auch hier eine Erleichterung vorgenommen worden.

Flächen über 1 ha – Kreis der nahestehenden Personen erweitert

Darüber hinaus ist der Personenkreis der sog. nahestehenden (verwandten) Personen (des Bauern/ Eigentümers) erweitert worden. Auch schon früher konnte diese nahestehenden Personen auch Flächen über 1 ha erwerben. 

Im Rahmen der Gesetzesänderung wurde der Kreis der nah stehenden Personen nun ausgedehnt worden. Der Gesetzgeber hat entschieden, dass nicht nur Abkömmlinge, Verwandte in aufsteigender Linie, Geschwister, Kinder der Geschwister, Ehegatten, adoptierte Kinder und Adoptiveltern, sondern auch die Geschwister der Eltern und Stiefkinder nah stehenden Personen sind.

Ausnahme für besondere Erwerbsarten/ Vollstreckung

Eine weitere Ausnahme gilt für den Fall, wenn die landwirtschaftliche Immobilie im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens, Konkursverfahrens, Aufhebung des Miteigentums, Aufteilung des Vermögens nach der Beendigung einer Ehe und nach der Verteilung des Nachlasses und im Rahmen der Aufteilung, der Umgestaltung oder Verbindung der Gesellschaften erworben wurde.

Genehmigungsvoraussetzungen näher bestimmt

Es wurden die Vorgehensweise und Voraussetzungen präzisiert, die erfüllt werden müssen, um die Genehmigung des Generaldirektors des Nationalen Zentrums der Unterstützung der Landwirtschaft (poln. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – KOWR) zum landwirtschaftlichen Immobilienerwerb zu erhalten.

Antrag auf Genehmigung – Voraussetzungen

Im Gesetz wurden Voraussetzungen für Antrag und notwendige Unterlagen bestimmt. Dazu ist noch die Dokumentation notwendig, die bestätigt, dass die landwirtschaftliche Immobilie an einen Landwirt nicht verkauft werden kann. Zusätzlich muss der Erwerber sich dazu verpflichten, dass er eine landwirtschaftliche Tätigkeit betreiben wird.

Verpflichtung des Erwerbers die Agrarfläche 5 Jahre zu bewirtschaften

Der Erwerber der landwirtschaftlichen Immobilie ist 5 Jahre lang zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebs verpflichtet und zur Bewirtschaftung der erworbenen Immobilie.

Verkaufsbeschränkung für 5 Jahre

Diese erworbene Immobilie darf 5 Jahre lang weder verkauft noch verpachtet werden. Wichtig ist, dass vor der Gesetzesänderung dieser Zeitraum 10 Jahre betragen hat. Also auch hier gab es eine Liberalisierung.

Der Generaldirektor des Nationalen Zentrums der Unterstützung der Landwirtschaft gibt auf Antrag des Erwerbers der landwirtschaftlichen Immobilie im Rahmen der Verwaltungsentscheidung eine Einwilligung zum Erwerb oder zur Überlassung der landwirtschaftlichen Immobilien vor Ablauf des Zeitraums von 5 Jahren nach der Eigentumsübertragung zu, falls das die wichtige Geschäfte des Erwerbers oder die öffentliche Interessen begründen.

Kurz wenn der Erwerber wichtige Gründe für einen Verkauf der Fläche vor Ablauf der 5 Jahre hat, dann kann er hier eine Genehmigung beantragen.

Wir beraten beim Kauf von Immobilien in Polen in der Kanzlei in Stettin/ Polen.

Liquidation einer polnischen GmbH (Spzoo)

Immer mehr deutsche Geschäftsleute gründen in Polen Firmen. Die mit Abstand beliebteste Gesellschaftsform für Firmenneugründen für Deutsche ist – unserer Erfahrung nach – die polnische GmbH (Spzoo). Wenn der deutsche Gesellschafter – aus welchen Gründen auch immer – die polnische GmbH (SpzooSpółka z ograniczoną odpowiedzialnością)  abwickeln möchte, muss diese liquidiert werden. Dies ist in Polen nicht anders als in Deutschland; die Rechtsvorschriften hierzu unterscheiden sich aber erheblich.

Einstellung der Betriebstätigkeit in Polen

Oft bleibt dem deutschen Gesellschafter keine andere Wahl, wenn er die Betriebstätigkeit in Polen einstellen möchte. Ein Verkauf einer GmbH in Polen ist schwer möglich; der Markt hierfür ist sehr klein. Ein Grund dafür ist auch, dass man schnell und kostengünstig (Mindeststammkapital nur PLN 5.000 = € 1.250) eine GmbH / Spzoo in Polen gründen kann. Auch weiß man beim Kauf oft nicht, wie die Spzoo steuerlich tatsächlich darsteht und ob die Spzoo nicht unbekannte Gläubiger hat.

Liquidation einer GmbH (Spzoo) in Polen – der Ablauf

Die Liquidation / Abwicklung einer polnischen GmbH (Spzoo) ist im polnischen Handelsgesetzbuch (Kodeks spółek handlowych) geregelt. Dort bestimmen die Art. 67 ff. HGB PL (KSH) den Ablauf der Liquidation einer Spzoo in Polen.

Gesellschafterversammlung erforderlich über Beschlussfassung der Abwicklung

Ein Liquidationsverfahren einer polnischen GmbH beginnt mit einer Gesellschafterversammlung, die beim Notar stattfinden soll. Nach dem polnischen Handelsgesetzbuch ist für die Eröffnung der Liquidation eine außerordentliche Gesellschafterversammlung notwendig, die – durch entsprechende Beschlussfassung – das Liquidationsverfahren eröffnet und die Personen der Liquidatoren bestimmt. Die Liquidatoren vertreten die GmbH/ Spzoo bei der Abwicklung.

Anmeldung/ Bekanntmachung der Liquidation beim polnischen Registergericht (KRS)

Nach der Eröffnung des Liquidationsverfahrens erfolgt die Anmeldung der Liquidation und der Liquidatoren beim zuständigen Handelsregister. Dies ist das Registergericht am Sitz der Gesellschaft (KRS).

Information an die Gläubiger über Verfahren

Nach der Anmeldung dieses beim zuständigen Registergericht (KRS) sind s.g. Liquidationstätigkeiten durchzuführen. Im Rahmen dieser müssen die Liquidatoren den Gläubiger zur Forderungsanmeldung auffordern – die Frist dafür beträgt 3 Monate. Die Liquidatoren sollen laufende Geschäfte der Gesellschaft beenden, Forderungen einziehen und das Vermögen der Gesellschaft zu Geld machen.

Mindestdauer des Liquidationsverfahrens in Polen

Das gesamte Liquidationsverfahren dauert mindestens 6 Monate – erst nach dieser Frist können die Liquidatoren mit der Aufteilung des Vermögens zwischen den Gesellschaftern anfangen.

Die Liquidatoren müssen auch die gewissen Tätigkeiten nach der Liquidation durchführen, vor allem die entsprechende Behörde über die Liquidation der Gesellschaft zu informieren.

Wichtig ist auch, eine Person zu benennen, bei der alle Rechnungsbücher und sämtliche Unterlagen der liquidierten GmbH aufbewahrt werden.

deutschsprachige Rechtsanwälte in Polen

Wir vertreten – als deutschsprachige Anwälte in Polen – (Bürogemeinschaft) deutsche Mandanten in Polen bei der Abwicklung einer polnischen GmbH.

Kosten der Zwangsvollstreckung in Polen

Für deutsche Firmen mit Geschäftskontakt nach Polen spielen auch die Regelungen über die Zwangsvollstreckung aus deutschen Urteilen in Polen eine wichtige Rolle. Mit dem Ausbau der deutsch-polnischen Wirtschaftsbeziehungen nehmen auch die Fälle der Vollstreckung im Ausland; hier in Polen, stetig zu. Für den deutschen Gläubiger stellt die Zwangsvollstreckung in Polen eine nicht einfach zu überwindbare Hürde dar; allein schon aufgrund der Sprachbarrieren und des nicht bekannten (polnischen) Rechtssystems.

Etwas Abhilfe – aber auch keine komplette Lösung des Problems – schafft hier die EuGVVO, die Vorschriften über die Vollstreckung von ausländischen Titeln innerhalb der EU aufstellt. In dieser Rechtsverordnung sind allgemeine Regelungen für die Zwangsvollstreckungen aus ausländischen (europäischen) Vollstreckungstitel innerhalb Europas aufgestellt. Die Rechtsverordnung gilt sowohl für Deutschland als auch für Polen.

Zwangsvollstreckung aus deutschen Urteilen in Polen

Da das Thema Zwangsvollstreckung in Polen“ hier schon ausführlich behandelt wurde, soll den nachfolgende Beitrag einen kurzen Überblick über die bei der Vollstreckung in Polen anfallenden Kosten geben.

Antrag beim polnischen Gerichtsvollzieher (Komornik)

Die Einleitung des Vollstreckungsverfahrens in Polen verlangt einen Antrag, den man bei dem Gerichtsvollzieher (auf Polnisch Komornik) einreichen muss. Man reicht also – anders als in Deutschland – nicht bei Gericht (Vollstreckungsgericht) den Antrag auf Durchführung der Zwangsvollstreckung ein, sondern direkt beim Gerichtsvollzieher.

Wahlrecht bei der Auswahl des Gerichtsvollziehers in Polen

Ebenfalls anders als in Deutschland gibt es – mit Ausnahme der Vollstreckung in ein Grundstück – keine festen Bezirke für die einzelnen Gerichtsvollzieher. Von daher hat der (deutsche) Gläubiger das Recht, sich den polnischen Gerichtvollzieher auszusuchen. Die Gerichtsvollzieher in Polen sind selbstständig und nicht, wie in Deutschland, für den Staat tätig.

Zuständigkeit beachten bei Immobilienvollstreckung

Allerdings gibt es vom obigen Grundsatz eine Ausnahme, nämlich bei der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück in Polen. Bei der Vollstreckung in eine polnische Immobilie ist allein der Gerichtsvollzieher am Ort der Immobilie für die Vollstreckung zuständig.

Kostenvorschuss für die Zwangsvollstreckung in Polen

Die Durchführung des Zwangsvollstreckungsverfahrens, ähnlich wie des Gerichtsverfahrens, verlangt von dem Gläubiger auch die Verauslagung sämtlicher Kosten des Vollstreckungsverfahrens, sofern diese nicht erfolgsabhängig sind (wie die Gebühr für den Gerichtsvollzieher). Im besten Fall – also im Fall, dass die komplette Forderung nebst der erstattungsfähigen Kosten erfolgreich beigetrieben werden können – erhält der Gläubiger einen Teil der Kosten vom Schuldner zurück. Problematisch ist nämlich die Erstattung der Anwaltsgebühren im Zwangsvollstreckungsverfahren in Polen.

Höhe des Kostenvorschusses an den Gerichtsvollzieher

Der Gläubiger, der einen Gerichtsvollzieher in Polen beauftragt hat, muss mit einer ersten Anzahlung an den Gerichtsvollzieher in Höhe von ca. 200 PLN – 300 PLN (dies sind € 50 bis € 75) rechnen. Bei dieser Anzahlung handelt es sich um einen Vorschuss auf die Tätigkeiten des Gerichtsvollziehers, der dann (auch dies ist in Deutschland anders) selbständig nach dem Vermögen des Schuldners sucht.

Anfragen an Behörden durch den Gerichtsvollzieher

Der polnische Gerichtsvollzieher stellt dann Anfragen an diverse polnische Behörden, wie z.B. an das Finanzamt, das Sozialversicherungsamt, an Banken usw. Die entsprechenden Auskünfte sind grundsätzlich gebührenpflichtig und dies soll der Vorschuss an den Gerichtsvollzieher abdecken.

höherer Vorschuss bei Zwangsvollstreckung in ein Grundstück in Polen

Bei der Zwangsvollstreckung in eine Immobilie in Polen des Schuldners wird der Gerichtsvollzieher zur Verwertung des Grundstücks einen Gutachter für die Wertermittlung beauftragen und von daher ist hier auch der Vorschuss höher. In der Regel sind mit Vorschusszahlungen in Höhe von ca. 2500 PLN (dies sind nicht ganz € 600). Darüber hinaus muss kostet die Eintragung der Pfändung der Immobilie im Grundbuch noch 60 PLN (dies sind rund € 15).

Gerichtsvollziehergebühr zahlt Schuldner aus vollstreckten Vermögen

Der Gerichtsvollzieher (Komornik) bekommt- im Falle des Erfolgs –  vom Schuldner eine Gerichtsvollziehergebühr, die dann das Honorar des Gerichtsvollziehers darstellt. Diese Gebühr wird direkt vom Schuldner, zusammen mit den in der Zwangsvollstreckung betriebenen Beträgen, vollstreckt, so dass der Gläubiger zur Einzahlung dieser Gebühr nicht verpflichtet ist.

Diese Gebühren sind in Polen gesetzlich geregelt und sehen wie folg aus:

  1. Bei der Vollstreckung einer Geldleistung erhebt der Gerichtsvollzieher eine Gebühr, die 15 % des zu vollstreckenden Betrages beträgt, es sei den – die Zwangsvollstreckung wird nur aus den Bankkonten, aus der Vergütung (Lohn), aus den Sozialversicherungsleistungen, aus dem Arbeitslosengeld geführt. In solchem Fall beträgt diese Gebühr 8 % des zu vollstreckenden Betrages;
  2. Bei der Einstellung der Zwangsvollstreckung auf Antrag des Gläubigers erhebt der Gerichtsvollzieher eine Gebühr, die 5 % des zu vollstreckenden Betrages beträgt. Mit dieser Gebühr hat man in der Regel dann zu tun, wenn der Schuldner nach dem Einleiten der Zwangsvollstreckung seine Schuld direkt dem Gläubiger zurückzahlt.

Anwaltskosten der Zwangsvollstreckung in Polen

Falls der Gläubiger von einem Bevollmächtigten in der Zwangsvollstreckung vertreten wird, ist der Schuldner auch verpflichtet, das Anwaltshonorar dem Gläubiger zurückzuzahlen. Dies hört sich erst einmal gut an, allerdings sind nur die minimalen Anwaltsgebühren in der Zwangsvollstreckung in Polen erstattungsfähig. Es gibt in Polen diesbezüglich nämlich sog. Rahmengebühren, die vom Streitwert abhängen. In der Regel wird kein Anwalt in Polen für diese „Minimalgebühren“ tätig werden.  In der Regel wird ein Pauschalhonorar mit dem Mandanten für die Tätigkeit (Vollstreckung) vereinbart.

Aufgrund der obigen Grundsätze lohnt sich oft für den deutschen Gläubiger nicht die Vollstreckung in Polen bei geringen Hauptforderungen.

Rechtsanwalt Andreas Martin

Grundstückskauf in Polen – Gesetztesänderung / Verschärfung im Jahr 2016 für Ausländer.

In Polen sind nun – nach den Wahlen – Änderungen in Bezug auf den Erwerb von Grundstücken (nicht nur für Ausländer, sondern auch für Inländer) geplant. Diese Änderungen sollen aber derzeit nur den Erwerb von Ackerland / landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen betreffen.

Geplant sind wohl diverse Vorkaufsberechtigte, wie zunächst der Eigentümer des Nachbargrundstücks und sodann der polnische Staat (Kauf zum durchschnittlichen Marktpreis). Macht der polnische Staat von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch, dann soll wohl allein ein polnischer Landwirt das Land erwerben dürfen.

Alle Einzelheiten sind noch nich bekannt und es wird sich zeigen, was letztendlich gesetzliche normiert wird und ob dies auch “europarechtlichen Vorgaben” entsprechen wird.

Nachtrag (Dezember 2016) : Nach der Umsetzung der Änderungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen (14.4.16 Gesetz über die Einstellung des Verkaufs von Immobilien aus dem Agrareigentumsbestand des Staatsschatzes – “Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedazy nieruchomosci Zasobu Wlasnosci Rolnej Skarbu Panstwa oraz o zmianie niektórych ustaw”) erlassen, welches Beschränkungen für den Handel mit Agrarflächen beinhaltet. ) zeigt sich, dass diese erhebliche Auswirkungen in der Praxis haben. Der Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken an Ausländer (Deutsche) ist in Polen nun schwieriger möglich; aufgrund der Vorkaufsrechte von Nachbarn und den Staat.

Rechtsanwalt Andreas Martin

 

Firma in Polen für Deutsche problematisch?

Erstaunlich ist, dass auch noch Jahre nach den Beitritt Polens zur EU, Mandanten immer noch fragen, ob man als Deutscher in Polen eine Firma oder Gesellschaft (GmbH) gründen kann. Selbstverständlich ist dies möglich.

Verständlich ist aber die Frage, ob es bei und vor allem nach der Firmengründung in Polen für deutsche Staatsbürger mehr Probleme gibt als für polnische Staatsbürger. Es gibt immer wieder Gerüchte, dass Deutsche in Polen, insbesondere vor Gericht, benachteiligt werden. Dies kann ich so nicht bestätigen.

Richtig ist aber, dass allein schon wegen der meist fehlenden Sprachkenntnisse die Geschäftstätigkeit in Polen für Deutsche nicht immer einfach ist. Fehlt die Sprache, dann ist man auf Übersetzer oder Arbeitnehmer / Geschäftspartner angewiesen, die hier aushelfen und es können Abhängigkeiten entstehen, die u.U. auch ausgenutzt werden können. Unabhängig davon darf man auch die Mentalitätsunterschiede / unterschiedliche Arbeitsweisen zwischen Deutschen und Polen nicht unterschätzen.

Andererseits wächst die polnische Wirtschaft und deutsche Produkte und Dienstleistungen haben in Polen einen guten Ruf.

Rechtsanwalt Andreas Martin

Wohnungskauf in Polen an der polnischen Ostsee über Developer

Immer mehr Deutsche kaufen an der polnischen Ostsee Ferienhäuser/ Eigentumswohnungen. Auf polnischer Seite werden dabei häufig sog. “Developer” (auf Neu-Polnisch – Deweloper budowlany) tätig. Dies sind Firmen, die den Bau der Ferienhäuser/ Wohnungen finanzieren und geplant haben.

Ferienhaus in Polen – Kauf über polnische Firmen

Über die Voraussetzungen eines Immobilienerwerbs in Polen hatte ich bereits berichtet. Die Erwerb der Ferienwohnungen/ einzelner Eigentumswohnungen dürfte in den meisten Fällen grundsätzlich für deutsche Staatsbürger rechtlich möglich sein. Da hier aber –  auch in Polen – ein Wohnungskauf über erhebliche Beträge zu finanzieren ist, sollte sich der deutsche Käufer auf jeden Fall zuvor anwaltlich beraten lassen.

Beratung durch einen Anwalt in Polen

Eine anwaltliche Beratung ist meist zur Absicherung des deutschen Mandanten von Nöten. Das Problem besteht meist weniger in der Frage, ob hier eine Genehmigung für den Erwerb (z.B. beim Grundstück) nötig ist oder nicht, sondern in der vertraglichen Absicherung. Die Verträge kann allein ein Anwalt in Polen überprüfen.

Verträge über den Kauf des Wohnung/ Ferienhauses überprüfen

Das Problem ist häufig, dass die deutschen Käufer häufig den polnischen Verkäufer/ Developer nicht kennen. Es fehlen oft schon Kenntnisse darüber, ob die polnische Firma überhaupt im polnischem KRS (Handelsregister) eingetragen ist.

Weiter ist es so, dass häufig jegliche Verträge des Developer auf Polnisch vorgelegt werden. Manche Mandanten machen sich noch nicht einmal die Mühe die Verträge übersetzen zu lassen, um den Inhalt überhaupt zu verstehen, obwohl es meist über Kaufverträge über € 100.000 geht. Der Notar überprüft später nicht, ob der Vertrag für den deutschen Käufer nachteilig ist oder nicht. Dies ist die Sache des Käufers. Es muss nicht betont werden, dass allein die Übersetzung auch wenig bringt, da der deutsche Käufer der Wohnung in der Regel das polnische Recht nicht kennt. Ob das Grundstück belastet ist etc. weiß der Käufer meist nicht.

Oft haben wir auch erlebt, dass der polnische Developer die Verträge selbst “zusammenbastelt” und sich auf mehreren ähnlichen Verträge und aus dem Internet die “besten Teile” heraussucht. Dies hat zur Folge, dass der Vertrag für den deutschen Käufer stark nachteilig ist und darüber hinaus auch nicht schlüssig ist und alles schon deshalb viele Unklarheiten schriftlich fixiert werden.

Wer hier Geld sparen und die Beratung und Prüfung durch einen Anwalt vermeiden möchte, hat später nicht selten das Nachsehen, wenn es die ersten Probleme mit der Ferienwohnung (z.B. wegen Mägeln/ nicht rechtzeitiger Fertigstellung oder Belastung mit Rechten Dritter) gibt.

Für eine Beratung stehen wir gern zur Verfügung.