Immobilie in Polen – Grundstückserwerb

Die nachfolgenden Ausführungen beschäftigen sich mit dem Erwerb einer Immobilie (auch Ferienhaus/ Zweitwohnung) in Polen durch Ausländer. Die hier dargestellten Informationen über den Immobilienerwerb sind nicht abschließend, sollen aber einen ersten Einblick über die rechtlichen  Probleme des Grundstückskaufs in Polen geben. Trotz sorgfältiger Recherche wird keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der nachfolgenden Informationen (Grundstückskauf in Polen) übernommen.

I. gesetzliche Grundlagen des Erwerbs einer Immobilie in Polen

Die gesetzlichen Bestimmungen über den Immobilienerwerb in Polen finden sich im Wesentlichen im Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer vom 24. März 1920 (nachfolgend EGA genannt).

Im Zusammenhang mit dem Beitritt Polens in die EU wurde das Thema des Immobilienerwerbs durch Ausländer – gerade in Hinblick auf den Erwerb einer Zweitwohnung (Ferienhaus) - öfter diskutiert. Derpolnische Gesetzgeber erneuerte aufgrund dieser Diskussionen das Gesetz. Heute bemerkt man, dass sich der Inhalt des Gesetzes stark von der alten Fassung unterscheidet. Das heutige Gesetz wurde am 20.02.2004 ( GB Nr. 49, Pos. 466) unter Anpassung an geltende  EU- Normen (EG-Vertrag) erlassen. Zudem hatten auf die Normen des Gesetzes auch die Regelungen vom 11.04.2003 (GB Nr. 64, Position 592 ) über der Gestaltung des Landwirtschaftssystems einen Einfluß. Das Gesetz reguliert den Erwerb von Landwirtschaftsgrundstücken.

II. Allgemeines zur Rechtslage für Ausländer

Der Immobilienkauf in Polen ist auch für ausländische Personen möglich. Hier gibt es aber einigewesentliche Einschränkungen. Diese Einschränkungen dienen dem Schutz der polnischen Immobilien vor einem Ausverkauf. Im Rahmen des EU-Beitritts Polens wurde – in der Fassung des obigen Gesetztes vom19. Juli 2004 – die Genehmigungspflicht beim Grundstückserwerb für Ausländer aus der EU abgeschafft.Dies wird an späterer Stelle nochmals erläutert. Trotzdem gibt es noch weitere Einschänkungen (z.B. für Grenzgrundstücke und für landwirtschaftliche Immobilien).

Zunächst soll hier erst einmal aufgezeigt werden, was die Rechtsbegriffe Ausländer und Grundstückserwerb genauer bedeuten.

III. wichtige Rechtsbegriffe

1. Rechtsbegriff: Ausländer

Der Rechtsbegriff Ausländer wird in Art. 1. Abs. 2 EGA definiert.

Ausländer im Sinne des obigen Gesetzes ist danach:

jede natürliche Person, die nicht die polnische Staatsangehörigkeit besitzt,

• jede juristische Person, die ihren Sitz im Ausland hat,
• jede Gesellschaft der in Punkt 1 und 2 benannten Personen, die keine juristische Persönlichkeit besitzt und nach ausländischer Gesetzgebung gegründet wurde,
• eine juristische Person und eine Handelsgesellschaft, die keine juristische Persönlichkeit besitzt, die ihren Sitz in der Republik Polen hat und die indirekt oder direkt von den in den Punkten 1,2 und 3 benannten Personen kontrolliert wird

Also jeder Bürger mit anderer als der polnischen Staatsangehörigkeit (z.B. deutsch), sowie jedeGesellschaft, die den Sitz außerhalb der Grenzen Polens hat, gilt nach den EGA als Ausländer.

2. Rechtsbegriff: Grundstückserwerb

Um das Gesetz (EGA) richtig verstehen zu können, muss man den Rechtsbegriff “Grundstückserwerb”genauer betrachten. Laut EGA ist der Grundstückserwerb der Erwerb des Eigentumsrechts an einem Grundstück oder der Erwerb des vererbbaren Nießbrauchsrechts.

Das heißt, dass für Ausländer im Umkehrschluss keine Pflicht besteht, für andere (als das Eigentumsrecht) - beschränkt dingliche - Rechte an Grundstücken eine Genehmigung einzuholen. Damit können Pacht- und Mietverträge über Grundstücke ohne Genehmigung wirksam von Ausländern geschlossen werden.

Unter dem Begriff Grundstückserwerb fällt nicht nur der unmittelbare Erwerb des Eigentums an einerImmobilie, also der direkte Kauf (nebst Übereignung) einer Immobilie durch eine ausländische natürliche oder juristische Person.

Auch der mittelbare Erwerb (über eine polnische Gesellschaft) von Immobilen bedarf der Genehmigung(nicht für EU-Ausländer). Ein Fall des mittelbaren Grundstückserwerbs nach Art. 1 Abs. 2 Nr. 4 EGA liegt immer dann vor, wenn ausländische natürliche oder juristische Personen eine polnische Gesellschaftkontrollieren und diese dann eine Immobilie erwirbt. Dabei liegt immer dann eine Kontrolle der Gesellschaftvor, wenn die ausländische Person die Mehrheit der Geschäftsanteile an einer polnischen Gesellschafthält oder die Mehrheit der Stimmen in der Gesellschafterversammlung, der Generalversammlung oder der Gesellschafterverwaltung hat. Auch liegt eine Kontrolle vor, wenn eine ausländische Person das Recht hat, die Mitglieder der Gesellschafterverwaltung oder des Aufsichtsrates zu ernennen oder zu entlassen.

Der mittelbare Erwerb ist aber auch in einigen Fällen zulässig, wenn zum Beispiel die Aktien derGesellschaft im öffentlichen Verkehr zugelassen sind.

 

IV. genehmigungspflichtiger und genehmigungsfreier Erwerb einer Immobilie

3. Unterscheidung zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien Erwerb

Wie oben bereits kurz ausgeführt, brauchen mittlerweile ausländische Personen aus der EU grundsätzlichkeine Genehmigung (Ausnahme siehe unten/ Zweitwohnung beachten!) beim Grundstückserwerb in Polen.

a. Rechtslage für Ausländer außerhalb der EU

Zunächst soll hier kurz die Rechtslage für Ausländer, die nicht aus der EU kommen, erläutert werden. Die nachfolgenden Ausführungen waren bis vor kurzem noch gängiges Recht auch für Personen aus der EU.

Nach Art. 1 Abs. 1. EGA besteht die Notwendigkeit für Ausländer (außerhalb der EU), bei beabsichtigtemImmobilienkauf in Polen zuvor eine Genehmigung einzuholen. Diese Genehmigung ist vom zuständigen Innenminister (für Inneres) zu erteilen. Gegen die Erteilung der Genehmigung durch den Innenminister kann sich – je nach Zuständigkeitsbereich – der Minister für nationale Verteidigung bzw. der Minister für Landwirtschaft aussprechen.

Nicht – EU-Ausländer brauchen also grundsätzlich zum Immobilienerwerb in Polen eine Genehmigung desInnenministers.

a.a. Erteilung der Genehmigung

Die Genehmigung zum Grundstückserwerb nach Art. 1 Abs. 2 EGA ist auf Antrag des Ausländers in derRegel zu erteilen, wenn:

der Grundstückserwerb durch den Ausländer keine Verteidigungsgefährdung, Gesundheitsgefährdung, Staats –und öffentliche Ordnungsgefährdung mit sich bringt, sowie wenn dagegen keine politischen Aspekte sprechen,

• ein Nachweis über die Umstände, aufgrund derer eine Verbindung mit der Republik Polen besteht.
• Solche nachzuweisende Umstände können vor allem sein:
• polnische Nationalität oder Herkunft,
• die Schließung der Ehe mit einem Staatsangehörigen der Republik Polen,
• ein befristeter Aufenthaltstitel oder Genehmigung zur Besiedlung in Polen,
• die Mitgliedschaft in einem Verwaltungsorgan der in Art. 1 Absatz 2 Punkt 4 EGA benannten Unternehmen,
• die Ausübung einer wirtschaftlichen oder landwirtschaftlichen Tätigkeit in der Republik Polen, laut polnischer Gesetze.

b.b. genehmigungsfreier Grundstückserwerb

Von der Genehmigungspflicht für Nicht-EU Ausländer gibt es aber auch Ausnahmen. Unter bestimmten Bedingungen können auch diese Personen polnische Immobilien ohne Genehmigung erwerben.

Eine Genehmigung besteht nach Art. 8 EGA für folgende Fälle nicht:

• für den Erwerb von einem eigenständigen Wohnraum (Wohnungseigentum) laut des Gesetzes vom 24.06.1994 über das Raumeigentum,
• 1a) für den Erwerb von einem selbstständigen Nutzlokal mit Garagenbestimmung oder den Erwerb von
•        Anteilen an einem solchen Lokal, wenn der Erwerb im Zusammenhang mit der Befriedigung der
•        Wohnbedürfnisse des Erwerbers steht,
• für den Grundstückserwerb durch einen Ausländer, der in Republik Polen seit mindestens 5 Jahrenab dem Erhalt der Daueraufenthaltskarte in der Republik Polen wohnt,
• für den Erwerb durch einen Ausländer, der Ehegatte eines polnischen Staatsangehörigen ist und seit mindestens 2 Jahren ab Erhalt der Daueraufenthaltskarte in der Republik Polen wohnt, wenn das erworbene Grundstück in die gesetzliche Gütergemeinschaft fällt,
• für den Erwerb durch einen Ausländer, der zum Zeitpunkt des Erwerbs zum Kreis der gesetzlichenErben des Veräußerers des Grundstücks gehört, wenn der Veräußerer mindestens 5 Jahre Eigentümer oder Erbnießbraucher dieses Grundstücks ist,
• für den Erwerb von unbebauten Immobilien durch eine im Art. 1 Abs. 2 Pkt. 4 EGA benannte Person für Satzungszwecke, dessen Fläche im Inland 0,4 ha städtischen Bodens nicht überschreitet,
• für den Immobilienerwerb infolge der Übernahme des Eigentums am Grundstück bei einerfruchtlosen Versteigerung im Zwangsvollstreckungsverfahren durch einen Ausländer, der eine Bank und gleichzeitig der Hypothekengläubiger ist,
• für den Erwerb oder der Übernahme von Aktien oder Anteilen einer in Art. 3 e genanntenGesellschaft durch eine Bank, die eine in Art. 1 Abs. 2 Ziffer 4 genannte juristische Person ist, im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Forderungen aus Bankgeschäften durch diese Bank.

Die oben genannte Ausnahmevorschrift gilt nicht für die im Grenzgebiet belegenen Grundstücke sowie fürlandwirtschaftlichen Boden mit einer Fläche von mehr als 1 ha. Hier wiederum ist eine Genehmigung doch erforderlich.

c.c. Einschränkungen

Das EGA sieht allerdings selbst, wenn die obigen Voraussetzungen für die Erteilung einer Genehmigung vorliegen, noch einige zusätzliche Kriterien vor, die den Erwerb von Immobilien in Polen durch Ausländer beschränken.

So darf z.B. die Fläche des von einem Ausländer zu Wohnzwecken erworbenen Grundstücks nicht größer als 0,5 ha sein. Wenn ein Ausländer die wirtschaftliche oder landwirtschaftliche Tätigkeit in Polen ausübt, dann muss er begründen, warum die erworbene Flächengröße des Grundstücks für das eigene Unternehmen erforderlich ist.

d.d. Rechtsfolgen des Verstoßes gegen die Genehmigungspflicht

Nach Art. 6 Abs. 1 EGA ist der Grundstückserwerb durch den Ausländer, der gegen diese Vorschriften verstößt, unwirksam, von daher muss die Entscheidung in Polen Immobilien zu erwerben, genau durchdacht und gut vorbereitet sein.

 

b. Rechtslage für Ausländer der EU

Die Rechtslage für EU-Bürger ist seit dem Beitritt Polens zur  EU einfacher geworden.

a.a. Grundsatz des genehmigungsfreien Immobilienerwerbs

Für ausländische (natürliche oder juristische) Personen aus der EU gilt jetzt, dass der Grundstückserwerbin Polen grundsätzlich genehmigungsfrei ist. Diese Regelung findet sich in Art. 1 Abs. 2 EGA. Danach bedarf der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer der EU grundsätzlich nicht der Genehmigung.

b.b. Ausnahme von der Genehmigungsfreiheit

Vom obigen Grundsatz gibt es aber folgende Ausnahmen:

So ist

• der Erwerb von Landwirtschafts- und Forstgrundstücken innerhalb von 12 Jahren ab dem EU- Beitritt Polens,
• und der Erwerb eines zweiten Hauses innerhalb von 5 Jahren ab dem Tag des EU- Beitritts Polens (gilt nur für natürliche Personen)
• dieser Zeitraum ist bereits abgelaufen und damit ist der Erwerb eines zweiten Hauses in Polen für Deutsche nicht mehr genehmigungspflichtig!

auch für EU-Ausländer immer noch genehmigungspflichtig.

 Zu beachten ist, dass die Genehmigungspflicht beim Erwerb eines zweiten Hauses nicht für europäische Firmen gilt!

Der Erwerb eines zweiten Hauses ist nun – nach dem Ablauf der 5-Jahresfrist - nicht mehr genehmigungspflichtig!

c.c. Ausnahme von der Genehmigungspflicht

Von dieser Genehmigungspflicht gibt es aber wiederum Ausnahmen.

Eine Genehmigung für die obigen Immobilien (Land- und Forstwirtschaft/ Zweitwohnung) bedarf es aber nicht, wenn:

ein Erwerb von Landwirtschaftsgrundstücken in den Wojewotschaften :

• Niederschlesien, Kujawien-Pommern, Lubskie, Oppolen, Pommern, Ermland-Masuren, Großpolen, Westpommern-
• seit wenigstens 7 Jahren diese Immobilien ordnungsgemäß gepachtet hat und diesen Zeitraum anhand eines Pachtvertrages nachweisen kann und wenn man seit diesem Zeitraum einenLandwirtschaftsbetrieb in Polen geführt und in der Republik Polen legal gewohnt hat,
• Lublin, Lodz, Kleinpolen, Masowien, Untere Karpaten, Podlasien, Schlesien, Swietokryski-
• seit wenigstens 3 Jahren diese Grundstücke ordnungsgemäß gepachtet hat und diesen Zeitraum anhand eines Pachtvertrages nachweisen kann und wenn man seit diesem Zeitraum einenLandwirtschaftsbetrieb in Polen geführt und in der Republik Polen legal gewohnt hat,
• der Erwerb eines Zweithauses ist möglich,
• wenn der Erwerber legal, dauernd und mindestens 4 Jahren in der Republik Polen gewohnt hat
• oder
• der Erwerber das Zweithaus (Immobilie) zum Zweck der wirtschaftlichen Betätigung im Bereich des Tourismus kaufen möchte.

• Unter den Erwerb eines Zweithauses versteht man jeden Grundstückserwerb, der zum Ziel hat dort eineWohnung zu nutzen oder zu errichten, die zu Wohn- oder Erholungszwecken dient. Das gilt nicht für den Erwerb von Wohnungseigentum.

Alte Rechtslage:

Häufig wird den Kaufinteressenten in Polen – vor allem von Maklern – eingeredet, dass der Kauf einer Immobilie in Polen mittlerweile völlig unproblematisch ist. Hierbei wird vor allem vergessen, dass eineGenehmigung  erforderlich ist, wenn der Erwerb zur Errichtung einer Zweithauses dient. In dem meisten Fällen wird dies der Fall sein! Bei der Auslegung des Rechtsbegriffes Zweithauses ist das Ministerium des Inneren eher großzügig, d.h. im Zweifel soll ein Zweithaus begründet werden. Hierzu gibt es kaum Rechtsprechung, da die Gesetzesänderung erst am 19. Juli 2004 erlassen wurde.

In meiner Praxis kamen auch schon Fälle vor, bei denen im notariellen Kaufvertrag einfach angeben wurde, dass das Grundstück zur Errichtung einer Erstwohnung dient, also, dass der (hier deutsche) Käufer seinenWohnsitz nach Polen verlegen möchte. Man dachte, dass man dadurch die Genehmigung aufgrund der Problematik der “Zweitwohungsklausel” umgehen könne. Solche Fälle enden meist mit hohen finanziellen Schäden für den Käufern. Es wurde übersehen, dass der beurkundende Notar nach Art. 8 a EGAverpflichtet ist innerhalb von 7 Tagen dem Minister für innere Angelegenheiten eine Kopie aus dem Kaufvertrag zu übersenden, wenn ein Ausländer in Polen ein Grundstück erwirbt. In solchen Fällen (Angabe der Gründung einer Erstwohnung im Kaufvertrag) kommt häufig die Aufforderung vom Ministerium die Verlegung des Wohnsitzes nachzuweisen. Wenn hierfür keine Belege eingereicht werden können, da diese Verlegung nur vorgeschoben ist, dann ist der gesamte Kaufvertrag nach Art. 6 EGA unwirksam, da er ursprünglich genehmigungspflichtig war und eine Genehmigung vor Abschluss des Vertrages nicht vorgelegen hat. Genaugenommen ist der Käufer nicht Eigentümer des Grundstückes geworden (in Polen hat die Eintragung ins Grundbuch nur deklaratorischen Charakter). Eine Heilung des Vertrages scheidet aus.

Also nochmals:

Liegt keine Genehmigung vor, so ist der Vertrag unwirksam. Die Unwirksamkeit kann sogar auf Antrag des Bürgermeisters der Gemeinde vom zuständigen Gericht ausgesprochen werden. Hier sollte auf jeden Fall professionelle Beratung durch einen Anwalt in Anspruch genommen werden. Auch wenn dies Kosten verursacht, ist doch der Schaden bei einem unwirksamen Immobilienkauf (Rückabwicklung des Vertrages/ Risiko, dass das Geld nicht mehr eintreibbar ist) weit aus höher.

Für Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Bitte beachten Sie, dass ich – auch aus haftungsrechtlichen Gründen - keine kostenlose Beratung erteilen kann.

d.d. Einschränkungen/ Rechtsfolgen

Bezüglich der Einschränkungen und der Rechtsfolgen beim genehmigungspflichten Erwerb von Grundstücken in Polen bzw. beim Verstoß gegen diesen Erwerb wird auf die obigen Ausführungen (Nicht -EU – Bürger) verwiesen.